Uzmanlardan kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gerekenler

Konutlarda kira artışına sınırlama getiren düzenleme maddeleşti. Kira kontratında nelere dikkat edilmesi gerekiyor ve hangi ödeme kime ilişkin soruları uzmanlarca yanıtlandı.

Kira kontratlarında dikkat edilmesi gerekenler

Gayrimenkul hukuku uzmanları, kiracılara, “haksız tahliye davasıyla karşı karşıya kalmamak için mülk sahibi ile sözleşme imzalarken dikkat etmeleri gereken hususlar” konusunda ikazlarda bulundu.

Özellikle eski kiracılar ile mülk sahipleri ortasında meseleler yaşanıyor

Sulh hukuk ve icra mahkemelerinin ağır halde kiracı ve konut sahibi ortasındaki davalarla dolduğunu lisana getiren Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, özellikle eski kiracılar ile mülk sahipleri ortasında meseleler yaşandığına vurgu yaptı.

Boş yahut tarihli tahliye taahhüdü sisteme girdi

Kiraz, gelinen noktada konut sahiplerinin, yeni kiracıyı istedikleri vakit çıkarabilmek için, boş yahut tarihli tahliye taahhüdü istediğini kaydederek, kelamlarını şöyle sürdürdü:

Ev sahipleri artık faturaları kiracıların üzerine yapmıyor

“Ayrıca su, elektrik ve doğal faturasını kiracı üzerine yapmıyorlar. Mesken sahibi rastgele bir kontrat yapmadan ‘Burada oturabilirsin, al anahtarını. Ancak faturalar benim üzerime olacak. Fatura geldikçe size ibraz ederim’ diyor. Kiracı bu biçimde kalmayı kabul ederse, ilerleyen vakitlerde fırsatçı mesken sahibi istediği an su, elektrik ve doğal gazı kapattırıyor.

Bildirim yoksa yasal hak da yok

DASK poliçesi yahut rastgele bir mukavele olmadığı için kiracı abonelikleri üzerine alamıyor. Bu türlü bir durumda kiracı hak da talep edemiyor. Zira, kiracının tüzel manada hakkının korunması yahut mahkemeye başvurabilmesi için ‘mal sahibinin aldığı kirayı beyan etmesi’ yahut ‘kiracının oturduğu evi ikametgah olarak kullandığını bildirmesi’ gerekiyor. Bu nedenle rastgele bir tüzel yaptırım yapılamıyor.”


Kira mukavelesi imzalarken dikkat edilmesi gereken 6 konu

Ali Güvenç Kiraz, kiracılara, konut sahibi ile kira kontratı yaparken şu 6 konuya dikkat etmeleri gerektiğini açıkladı:

  • Birincisi; kiracı kesinlikle ve kesinlikle yazılı kira mukavelesi yapmalı. Kelamlı kira mukavelesine prestij edilmemeli.
  • İkincisi; kiracı, kira kontratıyla birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini kesinlikle almalı.
  • Üçüncüsü; taşınmaza ait elektrik, su ve doğalgaz üzere tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı.
  • Dördüncüsü; kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Şayet bu türlü bir şey düzenlenecekse tahliye tarihi net olmalı.
  • Beşincisi; kiracı, kira bedeli ve kullanım kaynaklı vergiler dışında hiçbir verginin ve yan masrafların kendisine ödetilmesini kabul etmemeli. Mesela emlak vergisi, ecrimisil ödemesi, taşınmazın aynından kaynaklanan vergiler mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu vergilerdir.
  • Altıncısı, kiracı yalnızca kullanım kaynaklı ödemeleri yapmalıdır.

Hangi ödemeyi kiracı, hangisini mülk sahibi yapar

Kiraz, altıncı konu olarak, kira kontratına “taşınmazın mülkünden kaynaklı yatırım bütçesinin tüm kalemlerinin mal sahibince ödenmesi” konusunun eklenmesi gerektiğini vurguladı.

Burada vakit zaman kiracı ile mülk sahibi ortasında sorun yaşanabildiğini lisana getiren Kiraz, “Mesela asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin, bakım ücreti kiracının; kombi değiştirilmesi mülk sahibinin, bakımı kiracının sorumluluğundadır. Binanın boyanması ve güçlendirilmesi mal sahibine aitken, bahçe ve çevre bakımı ücretlerini kiracının ödemesi gerekiyor. Apartman görevlisinin maaşı kiracıya, kıdem tazminatı mal sahibine aittir.” biçiminde konuştu.

“Doğru hazırlanan kira sözleşmesi tahliye tehdidini ortadan kaldırır”

Kiraz, kontratlarda bu konuların açıkça belirlenmesi durumunda kiracının, kira tespit davasına maruz kalmadan yasal artışı uygulayarak 5 yıl boyunca oturmaya devam edebileceğini kaydederek, şu tabirleri kullandı:

Ayrıca 1+10 yıl boyunca direkt tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Burada kirasını vaktinde ödemesi ve yasal artışı hakikat halde yapması kıymetli. Mal sahibine haklı tahliye sebebi oluşturacak bir münasebet verilmediği sürece 10+1 yıl boyunca direkt tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalınmayacaktı. Öte yandan mal sahibinin sahiden muhtaçlığı varsa ve bunu belgeliyorsa, mülk satılmışsa ve yeni alan kişinin de gereksinimi varsa, kiracı borcunu ödemeyip iki kez ihtara maruz kalmışsa ve temerrüde düşmüşse tahliye mal sahibinin hakkıdır.”


“Uzun vadeli sözleme kiracıyı korur”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de sözleşmelerin uzun süreli yapılmasının kiracının, kısa olmasının konut sahibinin lehine olduğunu söyledi.

Yüksel, konutun satılması halinde yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi hakkı bulunduğunu belirterek, “Bu durumdaki riski kaldırmak için, kira kontratının tapuya şerh edilmesinde fayda vardır. Şerh, kiracıyı koruyacaktır.” dedi.

“Devletin kira oranında artış yapılacaktır’ ifadesi artışla ilgili tartışmaları engeller”

Konut sahibinin kendisinin veya çocuklarının ihtiyacı için talepte bulunmayacağının madde olarak yazılabileceğini dile getiren Yüksel, “Sözleşmede, kira artışına ilişkin yıllık oran belirtmek yerine ‘devletin kira oranında artış yapılacaktır’ tabiri artışla ilgili ileride yaşanacak tartışma ve davaları engelleyecektir. Bu durumda, devletin açıkladığı oranlar yıl dönümünde otomatikman artış olarak yapılmalıdır.” diye konuştu.

“Aile dışında konutta kalanlar tahliye sebebi”

Yüksel, kira sözleşmesinde, aidat kavramının içine nelerin dahil olduğunun açıkça belirtilmesi gerektiğini kaydederek, evde, sözleşmeye imza atan kişi ve ailesi dışında kalacak kişi varsa bunların belirtilmesi gerektiğini, aksi takdirde tahliye davası açılabileceğini anlattı.

“Daire krokisi kontrata eklensin”

Ali Yüksel, kiracı veya kiraya verenin vefatı halinde sözleşmenin devam edip etmeyeceğinin belirtilmesinin öneminden bahsederek, “Mevcut daire krokisinin mukaveleye eklenmesi daha sonra duvarların kaldırıldığı ya da tadilat üzere hususlarda ihtilafı önleyecektir.” ifadesini kullandı.

“Depozito meblağı vadeli hesapta tutulmak zorunda”

Depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabileceğini, bu rakamın vadeli bir hesapta tutulmasının zorunlu olduğunu anlatan Yüksel, erken tahliye halinde kiracının konut sahibi ile birlikte mevcut durumu bir tutanakla tespit ederek teslim etmesinin faydalı olacağını bildirdi.

“Kentsel dönüşüme girecek binalara masraf yapılmamalı”

Yüksel, home ofis olarak kullanım formuyla konuttan çalışılacak bir şirket kelam konusu ise kontrata yazılması gerektiğini belirterek, kiracıları, kentsel dönüşüme girme riski olan binalara masraf yapmamaları konusunda uyardı.

Yorum yapın